业主赌气拒缴物业费，违章封闭阳台，结果……

质疑收费标准拖欠物业费

　　代价：补缴物业费 承担违约金

　　2017年，天山物业公司向乌鲁木齐市米东区人民法院起诉，申请法院判令小区业主刘鑫支付物业服务费5500.98元，违约金2400余元。

　　刘鑫认为小区物业收费标准过高，从2015年至2017年一直拖欠物业费不交。物业公司经书面催缴等方式协商未果后，将他起诉至法院，要求其补缴拖欠的物业费，并按照前期物业服务合同的约定，支付欠缴物业费产生的违约金。

　　刘鑫认为，物业公司的服务未达到一级服务的质量，因此应按照价格主管部门核定的0.8元∕月·平方米收取物业费，而物业将物业费定为2元∕月·平方米，属于擅自提高收费标准。此外，物业公司对小区业主采取不同收费标准，据了解部分业主收费标准为1.5元∕月·平方米。

　　物业公司则当庭提交了一份书证，证实2017年该物业公司资质由二级提升为一级，且前期已经在相关部门办理过合同备案。公司曾针对预交物业费的业主提出了相应的优惠政策，刘鑫未预交物业费，因此不能享受该优惠。

　　法院审理后认为，刘鑫在庭审过程中并未提供任何证据，证实物业公司提供的物业服务未达到标准。关于物业公司能否减免物业费的问题，法院认为，物业公司作为民事主体，有权对自己的权利进行处分。物业公司以限制自身权利来达到管理目的的行为并不违反法律规定，且对业主的权利也未造成损害。

　　关于违约金，法院认为，物业费作为小区维系正常运转的经济支柱，业主享受物业服务的同时，应当履行及时缴纳物业费的义务。超期未缴费，即可视为业主构成违约，应承担相应的违约责任。但物业公司主张的违约金计算标准过高，一审法院经重新计算后，判决刘鑫交付物业费5500.98元、违约金632.61元。

　　刘鑫不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。近日，乌市中级法院判决驳回了刘鑫的上诉，维持原判。

　　法官提示：业主与物业之间签订了物业服务合同，因此业主和物业都应按照合同的约定履行义务，对物业服务不满意，不是拒交物业费的理由。出现此类纠纷，物业要求业主承担违约责任，会得到法院的支持。

　　半封闭阳台改建成全封闭

　　代价：拆除违法建设 阳台恢复原状

　　2017年，小冰被小区物业公司起诉至乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院。原来，他未办理规划许可手续，便将自家半封闭阳台加装铝合金窗及玻璃板，变成了封闭阳台。

　　“我在未侵害他人及公共利益的情况下，依法享有建筑物专有部分的处分权，封闭阳台是为了满足生活需求，未侵害他人权益或者公共利益，也未对小区外观造成不良影响。”小冰当庭陈述，自己在签订物业服务合同的时候，物业公司提供的是格式条款，未对合同中免除或限制业主权利的格式条款尽到提醒注意义务，由此认定该物业服务合同无效。

　　物业公司则认为，小冰作为业主，私搭乱建的行为已经改变了房屋规划设计，违反了合同约定和法律规定，应当立即停止违约行为，并恢复房屋设计的原状。

　　乌市沙区法院审理后认为，小冰与物业公司签订的物业服务合同虽然是格式条款，但该合同中约定，小冰应遵守法律、法规以及临时管理规约，这是小冰作为业主的基本义务，无需公司特别提醒，因此小冰提出的合同无效不成立。

　　其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，小冰未办理建设工程规划许可证就对阳台进行封闭施工，属违法建设，专有部分也不例外。

　　法院判决小冰将房屋阳台恢复原状。

　　小冰不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。该院二审驳回了小冰的上诉，维持了原判。

　　法官提示：作为业主，在行使权利的同时，还应当遵守物业服务合同以及法律、法规、管理规定。未经审批和许可，私搭乱建，既违反了和物业签订的服务合同约定，也违反了法律规定，最终结果是违法建筑被拆除，业主费时费力得不偿失。 (文中当事人均为化名)

稿件作者：《新疆法制报》

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